El ‘suelo urbanizable’ se encuentra a caballo entre el suelo urbano y el rural: como su
nombre indica, existe la posibilidad de construir en él, aunque aún no haya sido
urbanizado. Actualmente, no es la legislación estatal quien lo define, sino las
comunidades autónomas mediante sus competencias territoriales o incluso los municipios.
Dentro del suelo urbanizable podemos encontrar suelo urbanizable sectorizado, que ya
está listo para ser edificado inmediatamente, y también suelo urbanizable especial o no
sectorizado, sobre el cual es posible construir pero siguiendo unas normas especiales
puesto que presentan características ambientales a proteger.
Es importante saber que el suelo urbanizable sectorizado está dividido por sectores desde
un principio porque su transformación está prevista en el plan general de ordenación
urbanística y se puede urbanizar a corto plazo porque ya dispone de los servicios y
dotaciones básicas (alcantarillado y evacuación de aguas, acceso rodado y peatonal, red
de abastecimiento). Anteriormente, recibía el nombre de suelo urbanizable programado.
En cambio, el suelo urbanizable no sectorizado está pensado para su edificación a largo
plazo, puesto que aún no está distribuido por sectores ni parcelas. Anteriormente, también
se denominaba suelo urbanizable no programado.
En cualquier de los casos, es imprescindible desarrollar un plan parcial antes de iniciar el
uso de un terreno clasificado como suelo urbanizable.
Si se da el caso de que un municipio carezca de un plan urbanístico general, todos
aquellos terrenos que no estén clasificados como suelo urbano serán considerados
rurales o no urbanitzables.
Finalmente, teniendo en cuenta todos los detalles mencionados, vemos que el suelo
urbanizable tiene un valor en crecimiento, a pesar de que los beneficios no son tan
inminentes como con el suelo urbano y se necesita más inversión. Es como un semáforo
en amarillo.

En España, la Ley del suelo clasifica como ‘suelo rural’ cualquier terreno excluido y
protegido de la explotación urbanística y, por tanto, sobre el cual está prohibido edificar.
También puede denominarse suelo no urbanizable o suelo rústico y es regulado con más
detalle a nivel autonómico y municipal.
En la mayoría de los casos, esta situación surge de la necesidad de proteger una
superficie con un valor ambiental especial, como podría ser un terreno agrícola, ganadero,
forestal, minero, cinegético o una zona de interés ecológico, paisajístico, histórico,
arqueológico, cultural u otros.
También puede tratarse de una superficie que implique un peligro para el ser humano. En
el caso de riesgos naturales estaríamos hablando de la continuada posibilidad de que se
produjeran catástrofes ambientales (como, por ejemplo, inundaciones, huracanes,
erupciones de volcanes…) en dicho territorio, mientras que en el caso de riesgos
tecnológicos se trataría de una alta de probabilidad de accidentes causados por
construcciones humanas (como, por ejemplo, descarrilamientos de trenes o fugas de
elementos químicos). De construirse en terrenos con tales características, se pondría en
peligro al usuario de las instalaciones.
Por último, también cabe la posibilidad de que la legislación autonómica o municipal o
incluso la policía de un lugar en concreto clasifique terrenos como suelo rural por otros
motivos. Además, si se diera el caso de que un municipio careciera de un plan urbanístico
general, todos aquellos terrenos que no estuvieran clasificados como suelo urbano serían
considerados rurales o no urbanizables.
Al haber quedado excluido del planeamiento de transformación urbanística, este tipo de
suelo no está dentro de la trama urbana y, por norma general, carece de los servicios y
dotaciones básicas (alcantarillado, evacuación de aguas, acceso rodado, red de
abastecimiento...). Inevitablemente, la primera imagen que nos viene a la mente es un
bosque en la montaña o una playa desierta, es decir, espacios puramente naturales que
no han sido modificados por la especie humana. Pero también puede tratarse de
superficies rurales adaptadas ligeramente para el provecho de sus recursos naturales,
como los campos conreados, o incluso las denominadas zonas periurbanas, es decir,
adyacentes a ciudades o áreas metropolitanas.
Según dicta la ley estatal, este tipo de suelo puede usarse únicamente de acuerdo a su
naturaleza con el fin de mantener su carácter rural (por lo que, por ejemplo, un terreno
protegido por su interés histórico no podría usarse para construir un complejo residencial)
y ello implica, por norma general, la prohibición de edificar en él. Las únicas
excepciones permitidas son edificaciones relacionadas exclusivamente con su uso y
siempre que sean de utilidad pública e interés social. Con esta directriz se evitan
actividades de carácter industrial, comercial o negocial que generen el enriquecimiento de
particulares.
Consecuentemente, los terrenos en situación de suelo rústico son los más baratos y
aquellos que prometen menos beneficios, pero, curiosamente, ocupan la gran mayoría de
la superficie del país. En el caso de Cataluña, se trata de un 94% del total.
A pesar de que el suelo rural es por excelencia suelo no urbanizable y protegido de la explotación
urbanística, es posible que la administración decida incluirlo en el planeamiento si lo considera
necesario para el interés público. En este caso, el valor económico del suelo crecería notablemente.
Si hiciéramos una comparativa con los semáforos de tránsito, diríamos que con el suelo rural está de
color rojo.

En España, la Ley del suelo clasifica como ‘suelo urbano’ los terrenos ya incluidos dentro
del planeamiento urbanístico general y la trama urbana, es decir, aquellos terrenos sobre
los cuales está permitido construir o ya se ha construido. Cada comunidad autónoma
tiene la potestad de regular con más detalle, pero, en general, para obtener la condición
de suelo urbano se deben cumplir tres características esenciales:
 Disponer de servicios y dotaciones básicas, como serían el alcantarillado y la
evacuación de aguas, acceso rodado y peatonal, red de abastecimiento (agua potable,
energía eléctrica, gas…).
 Gozar de consolidación edificatoria, es decir, estar situado funcionalmente
dentro de una trama urbana que garantice la estabilidad y la seguridad del suelo urbano.
En Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias, Castilla-La Mancha, Cataluña, Extremadura,
Madrid, Murcia y Navarra la superficie tiene que estar edificada como mínimo en dos
terceras partes del total, mientras que en Cantabria y Castilla y León es obligatorio que lo
esté al 50%. En La Rioja y Galicia el mínimo exigido oscila entre ⅔ y ½ según el número
de habitantes y la ruralidad del terreno.
 Haberse desarrollado conforme al planeamiento urbanístico y, por tanto, cumplir
con la normativa urbanística municipal vigente.
Sin duda, la posibilidad de construir en él hace que el suelo urbano sea el más valioso
económicamente hablando, pero existen algunos matices que un futuro comprador o vendedor
debería tener en cuenta, como, por ejemplo, que dentro del suelo urbano podemos distinguir dos
subclasificaciones: el suelo urbano consolidado y el no consolidado.
El suelo urbano consolidado, como su nombre apunta, ya está listo para edificar
inmediatamente. Tiene la consideración de solar, lo que implica que está integrado dentro
del planeamiento urbanístico y cumple con todas las exigencias. Por lo contrario, el suelo
urbano no consolidado aún no tiene la categoría de solar, por lo que requiere un plan
especial para la adaptación total al planeamiento vigente y los consiguientes gastos. No
debemos olvidar que un suelo urbano podría dejar de ser consolidado si se produjera una
reforma del plan de ordenación territorial municipal y se introdujeran o cambiaran
normativas (como, por ejemplo, las normas de altura y alineación).
En cuanto a la obtención de la condición de suelo urbano, existen dos caminos: la clasificación
estática y la clasificación dinámica. La clasificación estática se da con terrenos que ya estaban
urbanizados o preparados para ello mediante la consolidación edificatoria en el momento de la
redacción o aprobación del plan general o alguna de sus modificaciones. En cambio, se habla de
clasificación dinámica en el caso de terrenos cuya transformación se ha previsto en el planeamiento
y, por tanto, se ha realizado de manera ordenada y posterior.
Resumiendo, si comparáramos los tipos de suelo con un semáforo de tráfico, podríamos decir que
con el suelo urbano tenemos luz verde.